Финансирование строительства через Мастер-Фидер Фонды

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций. Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости. Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Существует возможность создания для строительных компаний международных инвестиционных фондов недвижимости, находящихся под управлением менеджмента строительных компаний. Оптимальной во всех отношениях конструкцией является структура офшорно-оншорного Мастер-Фидер (Master/Feeder) Фонда. Данная структура состоит из трёх фондов - Мастер-Фонда, который непосредственно осуществляет вложения в конечные объекты инвестирования, и двух Фидерных Фондов, которые привлекают финансирование, и, в свою очередь, покупают паи Мастер-Фонда. В целях налоговой оптимизации Мастер-Фонд открытого типа (open-end fund) организуется в оффшорной юрисдикции в форме Компании с Ограниченной Ответственностью (Limited Liability Company - LLC), что позволяет передавать все прибыли и убытки от инвестиций двум Фидерным Фондам. Оншорный Фидерный Фонд открытого типа (open-end fund), предназначенный для американских инвесторов, создается в США в форме Партнёрства с Ограниченной Ответственностью (Limited Liability Partnership - LLP). Оффшорный Фидерный Фонд открытого типа (open-end fund), предназначенный для неамериканских инвесторов, создается в оффшорной юрисдикции в форме Корпорации (Corporation). Оптимальной в ценовом, инфраструктурном и имиджевом отношениях юрисдикцией для Мастер-Фонда и неамериканского Фидерного Фонда являются Британские Виргинские Острова (BVI).

Для эффективного осуществления процесса управления Фондом, а также для успешного его маркетинга среди российских и зарубежных (и, в первую очередь, американских) инвесторов, деятельность управляющей компании Фонда осуществляется через два её офиса - в России и в США (Нью-Йорк). Акции управляющей компании и право назначать её Совет Директоров на 75-90% принадлежат строительной компании, что обеспечивает ей полный контроль над инвестиционной политикой и выбором объектов инвестирования Фонда. Это даст ей возможность получать основную массу доходов от управления объектами инвестиций (Management Fee) и со временем создаст для неё привлекательную историю сгенерированной доходности (track record), способную расширить приток средств от российских и зарубежных инвесторов под управление управляющей компании.

Преимущества международных паевых Мастер-Фидер Фондов недвижимости

1. Диверсифицированный портфель проектов и объектов недвижимости, сбалансированный по отраслям, видам недвижимости, географическим секторам, срокам реализации проектов и формам получения инвестиционного дохода.
2. Возможность вложения крупных средств в один финансовый инструмент с устойчивой повышенной доходностью при минимальных затратах времени и средств на юридическую и финансово-аудиторскую проверку.
3. Прозрачная инвестиционная политика и профессиональное управление средствами инвесторов, с возможным привлечением с помощью Консультанта наёмных западных специалистов с должным практическим опытом и репутацией в области реализации проектов недвижимости.
4. Повышенная ликвидность вложений за счет наличия в портфеле Фонда проектов с различными сроками завершения и объектов с различным порядком реализации.
5. Чётко прописанная в Инвестиционном Меморандуме Фонда процедура утверждения инвестиционных проектов и объектов инвестирования с возможным привлечением за счёт средств Фонда международного финансового и технического аудита.
6. Прозрачность операций Фонда, регулируемого соответствующими государственными органами США и BVI и периодически публикующего свою финансовую отчётность.
7. Со временем - документированная и аудированная по международным стандартам история реально полученной инвестиционной доходности, обеспеченной управляющей компанией Фонда.
8. Независимость от российских законодательных ограничений, главным образом, по структуре активов, поскольку Фонд является иностранным юридически лицом и действует за пределами РФ, что более выгодно позиционирует международные паевые фонды недвижимости перед российскими ПИФами недвижимости, имеющими законодательные ограничения по инвестированию в строительство.
9. Инфраструктурная гибкость и расширение инвесторской базы.
10. Обеспечение контроля строительной компании при удовлетворении интересов инвесторов.
11. Налоговая оптимизация.